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二手房中，最容易撿漏，最容易實現6~7折買房的，還是法拍房。自2014年第一次在法拍市場折扣買房后，我一直深耕于法拍房，這9年里通過法拍房折扣買了不少房，也協助過不少家庭在實現6~8折上海買房。先來簡單的聊聊近3年，這對目前的購房者的借鑒價值更大一些。（2014~2019作為經驗篇后續詳細分享）2020年因“不可抗力”法拍房數量就已經增加，一些企業主的房子已在法拍市場了。2020年在2月~6月期間，每月有近200套法拍房在7~8折成交！2021年上海法拍房限購后，撿漏的機會較2019年還好，可以與2017~2018年相當了，有近60%左右的法拍房在市價的7~8.5折成交。在2021年，至少有1000個左右的上海家庭，通過法拍7折~8.5折買了房。2022年，這次的“不可坑力”直接發生在SH，法拍撿漏的機會會更大？從10月~11月份的成交數據來看，出現了近幾年來非常佳的折扣，6折，在法拍市場可以實現在上海6折買房！！！如果你想6~8.5折上海買房，就來看看上海法拍房，這里有60%以上的概率可實現6~8.5折上海買房的計劃。對于大部分普通購房者來說，知道法拍房是有漏撿，但更擔心的是法拍房的風險，擔心這些風險不僅沒讓我們撿到漏，還把自己老本賠進去。
是的，法拍房是有風險，看看我這9年的經歷，你就能知道具體有哪些風險，看看我的應對及處理的，評估一下你是否能搞得定，如果你評估下來，能搞得定，那么法拍房的這個漏，你就可以撿，一般能撿15%，厲害的能拴20%，像我可以撿30%。
關于我法拍9年的經驗分享，寫了1.5萬字，詳細記錄了2014~2022年，我是怎么從一個張江IT民工，誤入法拍市場，在第一次就被坑150萬后，如何一步一步踏坑而來，最后獲得了還算不錯的收益的。
這9年里，小女子我鬧過法院，上過警局，帶著40個人去強制收過房。當年這套房子7.4折入手，首付100W二年小賺1000W。
這9年來，有過很多故事，深深的印在這段歷程里，有賠、有賺；入了很多坑，所以也有著非常豐富的出坑經驗，以及避坑經驗；此文選了一些我認為有參考價值的案例，分享給與我一樣，想在通過法拍房在上海安家的你。第一部分——當下篇：分享的是2020~2022年的市場狀態+經驗，2020年的狀態與2022年當下極為相似，對我們判斷接下來的行勢，有較大的參考意義及價值，所以放在開篇，也分享了這段時間我們折扣買房的一些經驗。
第二部分——經驗篇：這里分上下兩個篇章上篇是2014~2016年線下拍賣時代的黑與坑，這個時期法拍房在法院層面的成交價在5~7折，但此時的法拍市場內幕較多坑也較多；下篇是2017~2019年網絡司法拍賣的開啟與成熟，司法改革最多也最成功的3年，我大部分賺錢的經驗都在這個時期，這個時期7~8折買到了不少房子，在文章中做了大量的案例分享；
第三部分——法拍9周年大事紀：整理了這9年里司法改革及發展的重要事件，看這部分內容，也許你能找到，你最擔心的風險問題，有哪些政令是應對解決的。當下篇
——#洗牌窗口2020-2022#
2020年的歷史，與2022年有很多相似的地方，未來的走向是否與2020年一樣呢？2020年中心畢竟不在SH，而2022年的中心在SH，這是不同的。在2020年，上海法拍房市場在什么時候出現了較多的6~8.5折撿漏機會~~2020年的上海法拍房，在“不可抗力”時期及5月政策出來后的1~2個月里，成交折扣很不錯的，3~4月時，有不少7折成交的，買入就撿漏30%，10月后房價開始上海，在2~6月下手買的人，賺翻了~~記得2020年3月時，有一市價1000W的法拍房，750W我們就拍到了，到2020年12月時此房漲到了1300W，差不多翻倍！像2020年這樣7.5折撿漏的機會，在2022年，這樣的機會非常多，甚至有時會撿到6折的房子，想馬上抓住這個機會的，看這里~~
2020年5月后，生活已全面恢復+加上各種利好政策+ 上海法拍房不限購，全國的有錢人都來上海法拍市場搶房。2020年9月開始，上海法拍房竟然進入了有史以來最為瘋狂的溢價時代，溢價20%上下~~史無前例~~從這個側面，可以看出當時投資人對上海房房市的信心有多強~這樣的狀態一直持續到2021年1月22日，這天之后上海法拍房從不限購調整到了限購，投資人不得不退場，法拍市場熱度才降下來，溢價時代才結束。在2020年9~2021年1月，這是限購前的瘋狂，當時溢價買下的，后來也漲上去了，完全沒虧~~當時如果不買，后來就沒有機會買入了~~限購了~2020年8月份，有大佬，看了下面這篇文章后，飛來上海，一口氣買了4套法拍房，總價值近億，付我200萬傭金，半年后，這4套房增值了4000多萬！下面這篇文章，就是大佬當時看的，點擊鏈接，看看這篇案例文章，是怎么吸引大佬來上海投資1億法拍房的？
2、2020年9月起，上海法拍房進入9年來最最特別的時代——溢價時代，當時法拍房溢價20%左右，在上海是常態~~
溢價200多萬，有點不可思議嘛~~當時全國的有錢人，都搶著來上海投資房產
自2020年9月份后，全國各地的大佬，在上海法拍市場溢價20%上下搶房時；我們還可以在法拍市場折扣買房，厲不厲害！！！在2020年12月拍到的，上海黃浦某高端小區二房，當時這個地段的房子都溢價20%以上了，我們還撿了折扣。統計了該小區這段時間的表現：2022年3月18日至今，上海發布上榜才4次，目前有一小區已上榜55次，對比一看，此小區在2022年表現非常優秀！想知道，我們是怎么在溢價時代，折扣拍房的嗎？ 點擊鏈接，了解詳情：
3、什么人在法拍市場折扣淘金，2020年？
2020年，是比較特殊的一年，“不可抗力”+上海法拍房限購前的最后一年；2020年，在“不可抗力”的影響下，2~8月份是非常好的撿漏時代，折扣10%~30%不等；2020年9月時，上海卻出現了法拍房貴于二手房的現象，這是上海法拍史上，絕無僅有的現象。2020年，除了我們自己外，這兩位來找我們協助淘法拍房的朋友，給我留下了極為深刻的印象。一位90后非滬籍的女生，恢復工作生活后，確定自己沒受多大影響后，用自有資金250萬+貸款300萬，在上漲法拍市場8.3折買了一套中環2房，在2020年5月份。在2020年5月份相關政策剛一出來，這位90后就立即做了這樣清晰、明確、果斷的判斷，讓人佩服！（非行業人士，能做出這樣的決定，在當時，很不容易的）
2020年5月，550萬8.3折拍的這套房子，目前已到850萬左右，厲害嘛~還有一對65后青島的夫妻，他們已在深圳、上海、北京這3個城市考查過，最終選擇上海法拍。
現金5000多萬（存款，生意上用不到），一家三口都有首貸資格，兒子在新西蘭上大學，未來可能回國發展，配置些房子在上海，可以成為他未來發展的原始資本。
最終為他家配置了4套，兒子名下老靜安一套3000多萬的65%貸款用足，太太（相對年輕些）名下黃浦濱江一套2000萬左右的65%貸款用足，先生名下兩套1500萬左右的（一套黃浦一套徐匯），這么配置綜合考慮了貸款+房產稅+變現流通。
不得不說，大佬就是大佬，在外地+非行業人士，能快而準的做出這樣的決策，很厲害！！其實2020年，找我買房套數最多的不是他們家，有一家直接配置了8套，更大的大佬~
2021年，上海法拍限購，8折可輕松撿漏~買房不看法拍等于“自斷一臂”？！
2021年，法拍市場的清朗行動已塵埃落定，法拍房的風險越來越小，安全度越來越高，真正適合所有購房者的法拍市場來了。2020年下半年開始，法拍房的交房率成為了執行法官的KPI之一，此KPI一出，法拍房空置狀態上架率從2019年的14.5%上升到了2020年的51.9%，2021年維持在58.3%，2021年時大部分上海法拍房在成交后1~6個月內交房。特別說明：空置的房子不等于完全沒風險，但風險度確實要低很多。1、2021年1月22日，上海法拍房限購了，大量撿漏時代回來了！！2021年1月22日，上海法拍房限購了，此政策一出，檔掉了多少原本愿意高價不限購買上海方的大佬，只把機會留給了有購房資格的你，這有多幸運，你知道嗎？法拍房限購后，成交價在7折~8.5折的，10套中就有6套，其它的4套，性價比最差的也能撿個7%左右的稅費差，幾乎每套法拍房或多或少都能撿到漏。2021年，上海法拍房限購后+法拍市場的清朗行動塵埃落定后，都不需要搞清場難度大的，就可以8折輕松買房，這是我9年法拍中，技能值要求低+折扣大的時代，真幸運！（嗯~~怎么有種武功太高，難逢對手的寂寞感哈~~~)2021年2月起，每10套法拍房中有6套左右，7~8.5折成交，撿漏15%~30%
2、2021年：撿漏20%，644萬折扣買下市值750萬，外環 136平學區三房
備注：此房法院是2020年2月份左右出的評估價，2020年下半年上海房價爆漲，法院評估價低于2021年1月29日市場價。
上海法拍房于2021年1月22日開始限購，此房于是2021年1月29日拍得，限購后第7天，8折入手！！！記住，每次政策的調整，在調整后的一段時間里，會短期的出現一段折扣極大時段，他們就是抓住了這個時段的人，其實你花點心思，也是可以抓住的，或者你來找我們，可以協助你們抓住哈~購買此房的是一對85后小夫妻，在進入法拍市場之前，一直在搖一手，搖了一年，沒買到，在法拍房限購后，果斷進入，最終用原本買2房的錢，通過法拍在同小區買了一套3房+一個車位。具體的折扣細則：644萬買入，與二手總價差達150萬！！- 房價差至少100萬：此小區差不多的三房掛牌750萬不帶車位，如帶車位得加30萬。2021年1月，上海房價上漲中，房+車位成交不可能低于750萬，房價差100~130萬。
2021年1月29日644萬得標
2021年2月4日首付已全部至法院
2021年2月5日銀行放款400萬元至法院
2021年4月4日拿到法院裁定（中間過了一個年）
2021年5月10日拿到產證
2021年7月10日法院來上海協助收房最終，Z先生家以644萬，市價的8折，通過法拍方買了一套3房，白得一個車位，拿到產證2個月左右就順利收房了，開心得不要不要的，Z先生通過此次法拍之旅，深度的體會到了法拍房的魅力~~
3、2021年和我們一起淘法拍房折扣淘房中，這3位給我留下了非常深刻的印象~
2021年4月份時，有一位凌晨4點給我家小助電話的80后小姐姐，她在網上看中一套法拍房（戶型非常稀缺，二手房近5年未出，想買來自住）。通過百度打到了我們，通宵研究我們公眾號+網站的文章及課程，在凌晨4點聯系了我家小助，半個月后她如愿買到了這套法拍房，折扣買到的。（凌晨4點的電話，記憶深刻哈~）
2021年8月時，一位留學歸來的90后小哥哥，完全做到了未雨綢繆，一年前就開法研究拍房，戶口一辦下來，就來買房，2天后以底價8折在浦西內環買了一套2014年的婚房。這種眼界，這種規劃及學習力，讓我佩服！
2021年年底，一位70后大姐，開工廠的，1000W在手，想投資，之前身邊有家人通過法拍折扣買過房，她也選了法拍，在正式入手前，一家一家走訪&對比&評測上海各法拍服務機構，用了2個多月做市場調研，最終只花了800多萬+部分按揭貸款，8.7折買了一套法拍房，裁定還沒到手時，法院就把鑰匙給了她，租金就可抵房貸。她這種研究方式及態度，讓我印象極為深刻。
2021年的限購，雖然使得投資客群退場，但為剛需打開了一個巨大的窗口，那一年反應迅速的剛需們，進入法拍開拓視野的同時，也成功的折扣配置了優質資產。
二、2021特別篇：一手折扣那么大，我為何不買一手？
2021年的上海一手市場，是一個折扣非常大的市場，有一種買到就賺到的感覺，我相信所有的買房者都想入一手淘金。2021的一手房：房子新、與二手倒掛20%~40%，誰不心動?- 不是所有的一手房，真的有那么高的折扣，有些是虛的！！！
- 真正的好房、好價差的房，積分很高，買到真的是賺到，但是如果是我買，價差是真有，但這個錢最終能不一定能安全入我手~~哎~~不得不忍痛放棄！！！
2022年“不可坑力”后，上海法拍房6~8折撿漏機會將會更大！！！
2022年3月，2020的戲碼再次上演，只不過此次的主角是我們，上海！！！2022年到底會如何？上海的房子還值不值得買？上海法拍房會不會激增？撿漏機會將會更大？上海的房子，還值不值得買，需要你自己做出判斷，我個人是選擇值得買入的。不過呢~自2020年起，因“不可抗力”法拍房數量就已經增加，身邊一些企業主的房子已在法拍市場了。自2022年4月起，銀行朋友說，每天收到的電話，大多是申請暫緩還貸的，數量不少，之后會有多少流入法拍呢？從目前情況來看，會有不少！是的，從11月份第一周及第二周的成交統計數據，就可以清晰的看到，詳細的統計數據如下：10月31日至11月6日（11月第一周）共上架24套法拍房，其中300~4300W成交的法拍房共計16套。
11月7日至11月13日（11月第二周）共上架16套法拍房，其中300~4300W成交的法拍房共計15套。
2022特別篇：法拍9年的我們，2022年又升級了~~
2022年，我們的開局是非常不錯的，雖然多少有一些波折，同時也讓我們有更多的時間做更堅實的升級工作。2022年1月，花了上百萬投資研發的法拍房定制的智能系統上線數月后，系統越來越穩定，我們9年的法拍實戰經驗都濃縮在這個系統中了哦~2022年1月，去某島呆了1個月，回來后錄制了一個3天的課程，在某音上上架，是專門為限購之后的剛需購房者錄制的基礎課程，有需要同學，可以來找我們獲得課程地址。2022年2月份的時候，CCTV-2的一個欄目要做一個法拍房相關的采訪，我們因在業界有較好的口碑+專業度，在重點采訪之列，所以怎么說我也算是上過電視的人了哈（驕傲的叉會腰）~~2022年3月，接到北京央視《大國創新》節目組的邀請：邀請袋鼠安家創始人肖然作為節目訪談嘉賓候選人。當月10日，我去北京央視與節目制片人、臺里領導/主編進行面對面的溝通，討論訪談大綱題材，確定能否晉升為正式嘉賓。如果不是這次上海再次因為不可抗力而受到影響，很有可能會在下半年，會有我們的訪談視頻了~~有些可惜哈~從4月起，在家呆著的這段時間，也沒閑著，以視頻課程的方式錄制30多個案例（目前已完成大半），把過去9年的技能+實戰經驗+法拍知識+遇到的各種問題&風險的應對方案技能技巧，通過案例的方式做了詳細的講解及分享。經驗篇（上）
——#殺場往事2014-2016#
——線下拍賣時代的黑與坑
我是2014年入的行，這3年的經歷，如果讓我回顧這段時期的法拍市場，就一個字：黑！！有興趣的，可以跟著我的腳步，去了解一下這段充斥著黑暗及套路的法拍史嘛~~1、交了150W“學費”才入了行，2014年！
我，來自廣西桂林一小縣城，大學畢業后，在2009年到上海，就職于一家外企，是張江千千萬萬IT民工中的一員。2014年，讀書時的欠款+老家的房子已搞定，就開始琢磨上海買房的事。這時，一個“朋友”跟我分享了他買房的經歷，一年前買了一套法拍房，不僅不用購房資格，還很便宜，差不多7~8折的樣子，心動了~無相關經驗的我，全權委托給了“朋友”推薦的“專家”，后來發現，被人下套吃了差價，被“坑”150萬。
2、2014~2016：小白絕對想不到的法拍“套路”
2014~2016年，這個時期的法拍房，與現在不同，是線下委托拍賣時代。記憶中，這個時期的法拍市場很混亂，有不少藏在陰溝里的、政策照不到的、地方上的一些勢力在興風作浪，在當時的法拍市場各種下套，牟取暴利。這時的拍賣房，僅看法院公布的成交價，很低！一拍流拍，到在二拍 或 三拍才會成交。像這套青浦區法拍房，花園別墅，二拍8.5折起拍流標，三拍7.5折不到成交。僅看成交價，很誘人！這也是多人入坑的原因，但真實的情況是，這個價差跟我們這種普通購買者無關。親身經歷，2014年買過法拍房，真實成交價6.4折，而我到手已近9折。- 操盤的人，他們僅用了三周的時間輕松的套走150萬價差，空手套白狼（是一群人一起分贓的）；
- 收房又坑走了近20萬元（這套法拍房，本來是空的，是他們派人去占用，然后跟我說需要清場收房）。
這幾年里，又玩了幾套，一邊成長，一邊練就了一身的防坑本事。
3、誰淘到了史上最便宜法拍房？在2014~2016年
大概在2015年時，我遇到了一個80后的小姑娘，這是我當年在法拍市場中遇到過的最聰明的女孩。
那幾年的法拍市場是混亂的，她與我一樣，在這個領域里沒有關系，沒有背景，沒有人脈，但她選擇了一條非常有效的路：應聘成為拍賣行的一名文員。
并在2年時間里，用業余時間考取成為了拍賣師，成功打入拍賣房的資源圈，之后非常順利的用6折左右的價格在法拍市場買了一套房。這2年，她的投資回報是非常高的，在當年那樣一個混亂的市場中，這是最安全、最直接、性價比最高的法拍房淘金之路。當時的法拍房屬于勇敢和決心，雖然你可能錯過了從未有過的便宜房源，但并不能稱作可惜，因為市場的不健全，所謂渠道也非走在正道上，只能說賺到的人賺到，錯過的也就錯過了。
經驗篇（下）
——#破曉時分2017-2019#
2017年的網終司法拍賣的推行，就是法拍市場的一個分水嶺，是破曉時分的開始。彼時法拍完成了從“不能碰”到“有風險”的“0到1”式的本質改變，但此時離普通購買者入場，尚需時日。到了2018年的法拍市場，對我這種有經驗+人脈的法拍人來說，已很正規了，但潛在風險依舊存在。2019年法拍市場完成了理論+市場面的正規，此時的我們已完全可以通過技術+經驗+知識，這種技術流的、正規的、合法的操作手法暢游法拍市場了。但是清場難還存在，這對大部分普通購房者來說，阻止了他們，也正是這個阻力，撿漏機會更大，當年的我們7~8折入手的案子很多，收益較厚。破曉時分，對很多普通購房者來說，還不是最佳時刻，對我們來說，是法拍安全撿漏時代，是盛宴時刻~~
1、2017年，全透明網拍上線，打開門來的法拍成為有利有風險的“冒險家樂園”
2017年，是中國司法拍賣史上非常具有歷史意義的一年，這一年全面取消線下拍賣，走上了現在大家所熟知的網絡司法拍賣。這讓拍賣信息越來越透明，讓法拍房越來越正規，讓之前的那些地方上的、陰暗角落的勢力開始走向瓦解。2017年，另一件具有歷史意義的事，那就是上海的法拍房可以像二手房一樣正常按揭貸款了！當時只有建行的一個支行可以做~~可以像二手一樣，只需先付首付，其它的錢銀行放款到法院。2017年，有很多歷史性的推進，但還有一些殘余勢力，還有不少坑，對普通人來說風險還是有些大。
2、2017“清場坑”——空有產證2年有余，房子呢？7.5折入手，0首付
這個案子發生在2017年4月，當時的網絡司法拍賣才剛剛開始，清朗行動也才剛開始，殘余勢力的影響還在，我就是碰到了這群殘余勢力。我7.5折入，0首付！（我的朋友圈應該有當時簽收的成交確認書，在喬家路2號的2號拍賣廳，有興趣的可以去翻一翻~~）250萬入，當時市價330萬，貸款250萬，0首付！！！但是！房子被幾十個紋著紋身的大漢占著，用了很多方法，像換鎖、停水、停電，甚至我把房屋內拆成了毛坯都沒把人清走，很是煩燥！！占著這套房子的，就是那些殘余勢力，2018年1月全國掃黑除惡專項斗爭啟動，2019年這項斗爭發展得比較成熟時，我抓住了機會，報警處理了！！呵呵~~驚不驚喜，意不意外~~~更讓我爽到的是，他們在局子里被關了1個多月，有一些人還判了刑，這是對殘余黑勢力的完美反擊，感覺爽爆了~~呵呵~~
關于上海法拍房貸款的風控管理
3、2017“貸款坑”——時間的代價！1000萬買房，480萬命懸一線！
很多人都知道，法拍房有一個難點，也是風險點，那就是付款周期短，一般是10~15天。2017年，大概7月份開始嘛~~在上海高院的全力推動&支持下，上海法拍房終于可以像二手房一樣辦理按揭貸款。但是一般不出意外的時候就該出意外了……這個案子就發生在這時，2018年1月份（農歷2017年12月份），因為銀行政策的變動，導致不能在法院尾款日之前放款。那時候法拍房的按揭貸款也才推行幾個月，經驗不足的我，差點違約，如違約的話，這套1000萬拍下的市值1400萬的法拍房，可能會損失480萬！！！因為這個案子，讓我開始著手構建了一整套的、嚴謹的、系統的資金風控體系及應對方案，從這之后，貸款的坑我再也沒有入過~~厲害嘛~~呵呵~~2020年3月，寫了一篇關于法拍房貸款的專題文章，詳情講解了這4個點：1）購買上海法拍房，按揭具體怎么做的。
2）為了確保及時放款，作為購買人，你需要參與的工作有哪些？
3）要提前做哪些準備工作，才能在尾款日之前放款到位？
4）如果尾款日之前，放不下來怎么辦？
4、“抽貸坑”——步子大了，扯到的不一定是蛋，可能是命！
這一段經歷，我要跟大家好好提一提，親身經歷過，后果太嚴重了，真心建議大家千萬不要入此坑！！2017年前11個月，上海房價一直暴漲，那時大家的買房情緒高漲，感覺只要買到就賺到，不少人受到X庫的影響，用GPGD + 信用貸套首付瘋狂買房；2017年，我有一個朋友，受了X庫的影響，用GPGD + 信用貸套首付雙杠桿買了3套房，沒想到2017年12月開始，不少外環的跌了20%~30%，內環有一些房也跌了，我朋友的這3套房子都跌了不少。好死不死的，2018年很多GPGD的銀行產品，突然大量抽貸停貸。我朋友的全被抽了，抽貸后不得不靠高利貸維系，損失越滾越大，最后沒有挺住，選擇了輕生，最后房子被查封拍賣，人財兩空家破人亡。
2017年時，有一群讓我印象極為深刻的人，一群通過比特幣大賺的人，他們大多是8090后，當年他們在全國各地大量購房，上海法拍房不限購，他們當然也來了。他們買房大都不看房、不貸款，要求安全過戶+收房，服務費用差不多合理情況下，直接付錢，豪爽得不要不要的。當時炒幣，是一個風口大爆發的時期，很多人賺到了不少“快錢”，其中有些則通過法拍之類的渠道順利把“快錢”變成了真正的資產，如果看到這兩年的局面，會不會有人后悔當年沒有像他們一樣來法拍市場把快錢變現呢？
1、2018年，普通購房者大量入場，我們挑戰高難度問題險些賠上360萬？
到了2018年，法拍市場已比較正規，法拍市場的清朗行動已有不錯的進展，普通購房者可以有條件的入場了~~2016年3月到2019年2月，最高人民法院在落實“用兩到三年時間基本解決執行難問題”——已進行到了第3年，之前普遍存在的執行難已得到了較大的改善；
全國掃黑除惡專項斗爭自2018年1月開始，至2020年底結束，為期3年——第一年的掃黑險惡也已展開，之前地方性的黑勢力被遏制&瓦解。
全國網絡司法拍賣自2017年起全力推行了一年多，之前的“法拍地方圈”利益被打破，關系被瓦解，至少在遇到我們這種極別的選手，已不敢做惡了。
且法拍房的按揭貸款已推行了一年多了，又加入了幾家銀行，選擇變多，銀行相關的政策及流程也越來越穩定及順暢了。那一年，普通購房者入場可以有條件的入場了。這一年普通購買者開始大量進場，找我們操盤的人也越來越多，此時的我和我的小伙伴，經驗+資源+人脈積累到一定程度，普通人擔心的問題，在我們看來，那就不是事，簡單得很。雖然手上的案子突然爆增近6倍，本應高興的我卻隱隱的感到有些不安：我擔心萬一發生之前沒處理過的高難度的問題，可能會讓我們有致命的損失。2018年5月30日，以1200萬拍下了一套市面上非常稀缺的、數年都難得見市的好房子，因其非常稀缺，價差100萬左右，在當時的法拍市場，不算大。核稅時卻發現稅費高達360萬，還隱藏了一個遺產的問題！！（隱藏得比較深）法院公告中有非常隱晦的，當年我們在盡調時并沒有發現這個問題！（如果這個案子發生在現在，一定會在第一時間發現并進行排除，可惜并沒有如果）裁定一出來，我一看，不對勁！立即叫停推進后續事宜，私下找朋友研究+核稅，結果是，如以當時在手的裁定去過戶，稅費最少要360萬！！！
懊悔為何當時盡調信息核實時我不做得更詳細些，懊悔為何要拍下這套該死的房子，懊悔為何我要入這一行弄了這一單。冥思苦想，希望能找到可以規避這筆高額的稅費的方法。我一字一句的看公告信息，一字一句的看裁定文書，一字一句的把完整的執行卷宗看了一遍又一遍，把拍賣法拿出來翻了一遍又一遍，最終讓找到了這個突破口！于是就把我的猜想、發現、推斷，與律師團隊一一細說，再去請教法院的朋友+交易中心的朋友，大概在半個月后，我拿著與律師起草的執行異議書與執行法官面談，清晰的、堅定的、有理有據的說明，這套法拍房的公告信息與裁定文書有問題，我不接受，要求重新庭議，重新出裁定文書。最終，我拿到了新的裁定文書，遺產相關的稅費不在我的支付范疇內！這個讓我頭上第一次長出白發的案子，那30多個徹夜難眠的夜晚，至今難忘，也促使我完成了最完整、最嚴謹、最全面的法拍房風控調研模型+系統+工作管理體系，這個案子之后，我們再沒發生過一例因盡調不到位而發生的風險。
附上是2020年左右出的一篇案例文，詳細講解了，我們在參拍一套法拍房前一定會完成的5大風控管理。
2、誰把法拍房變成了資產升級“秘技”，在2018年？
2018年，和我們一起在法拍市場淘金的是這3類人群：與我之前相熟的親朋好友+同事，普通人在這個時期是不敢入場的，但如果有信得過的人協助的話，有些人就敢來淘金了，這里有70后、80后也有90后哈，前兩者首付自己準備，90后首付父母準備
江浙一帶的企業主，為子女在上海置辦資產，60后的父母，8090的子女；
江浙一帶的房產相關的中高層，大多是7080后，通過在二三線房產賺到的錢，在一線城市置辦資產。
應該說，正因為2018年的法拍市場越來越規范，才吸引到了“old money”的入場，成熟的財富圈層、高中產圈層開始在這個渠道里避開限購制約，或配置家庭資產、或升級剛需，法拍成了他們對同圈層家庭實現升級優勢的“獨門秘方”，在那幾年沒有做這些事情的人們，可能會在四年后面臨有錢也買不到房的窘境，限購了~~2018年的法拍市場，對我來說，已很正規了。此時，我們已可以僅通過技術+經驗+知識的提升，就可以在法拍市場暢游了。當然如果技術+經驗+知識不夠的話，還是會踩坑的哦~~我的這個教訓，當時算是盡調經驗+知識的不足造成的2018年，當時的折扣還是不錯的，7折左右成交的案子，難度要大一些，碰的話，需要注意些。
2019年，法拍華麗轉身“投資天堂”，令人垂涎欲滴的低風險高收益！
到了2019年，法拍市場就更正規了，畢竟網絡司法拍賣已推行到第3年了~~2017年之前，法拍市場中橫行的地方勢力，因為網絡拍賣信息的透明化，利益關系瓦解的瓦解，頑固的那些殘余勢力，也在掃黑除惡專項斗爭中被蕩清，法拍房的市場環境越來越干凈清爽了。我有一套17年買的法拍房，之前一直被小貸公司的人強占著，19年時通過掃黑除惡專項斗爭清除收房了。2019年的法院，也積極的推進執行法官接待日+院長接待日+ 12368司法熱線監管。每一個執行法官，每周都有一次公開接待日，買受人如果遇到問題，可以直接去見法官了。
每周有一個固定時間是院長接待日，如果是遇到較難的問題，可以去見見院長，也許會有更大的收獲~~
12368司法熱線，這個是集查詢+投訴為一體的熱線，我們對投訴這一項功能，運用得是相當的純熟哈~~2019年的上海法拍房的按揭貸款，已是第3個年頭了，已很成熟了~~此時的上海法拍房市場，其實已完全具備普通人入場的條件，不過這時候的法拍房空置上架率有點低。我們統計過2019年上架了2386套上海法拍房，公告上注明是空置交房的僅14.5%，有人占用法院負責交房的占比35.4%，其它的法院不負責交付。這意味著什么呢？意味著，此時大部分的法拍房交房有一定的難度，需要購買者本身在技術+經驗要硬一點才行。到了2019年，此時我們的法拍房經驗+技術+知識，不是硬一點，而很過硬！！！2019年的我們，之前不敢玩的，不敢吃的利差，我可是專挑吃了，沒辦法，牙口好~~嘻嘻~~2019年，交房難對一般人來說可能是個難題，但對我們這種掌握了一定“密碼”的人來說，是財富的源泉~~打住~~各位看觀不要亂想哈~~~我們不走之前那種關系圈的腐敗路線哈~~我們走的是正正規規的、合法的、干凈的純純的技術流路線哦~~具體看幾個2019年的案例。
1、2019年案例：法院帶長租約的房？3個月凈賺200萬，買！
2019年10月8日拍得，880萬拍下當時市價1000多萬的房子，稅費還各付，房價差+稅費差近200萬。法拍公告信息：該標的帶租約（詳見租賃合同），租賃期自2017年6月6日至2022年10月28日止，租金每月10725元；從第四個管理周期起每個管理周期遞增5%。標的物帶租約拍賣，法院不負責交房。當時一看，到帶租約，帶長租約，兩眼放光！！參拍前的盡調做下來，確定，這個案子搞得定，上！！結果是，于2020年3月8日安全收房，提前了2年7個月，且沒有付一分違約金。
2019年案例之：老人小孩不肯搬，被執行人還是律師？1年就收房！首付不到100萬，2年純賺1000萬！
2019年7月，通過變賣購買，1140萬買下1500萬的黃浦濱江三房，貸款1100萬，目前此房2200萬。房屋占用人：60多老人+小孩（4歲）+一對中年夫妻，被執行人之一，是一名律師，一直對抗執行+清場，多次申請執行異議。外地法院，公告上說：房屋延遲交付！！得標前后，精心布局，拍下后1年左右安全收房，由法官+法警+搬家公司40多個人組成的強制清場隊伍哦，是近9年里最為刺激的一個清場現場了哦~~這樣的利潤，花過一年的時間收房過，怎么了~~不香嗎？香得狠哦~~
3、80歲老人占用，法院不負責交房？沒人敢拍！好項目哈~~買它！6萬清場收房，純賺830萬
當年，我們就是沖著房子好+地段好+ 有80歲老人占用價格好，而這個清場我們又搞得定，才入場的~~2019年下半年，淘寶拍賣，1人報名，1 次出價，得標。以7折底價846萬，買下1200萬的三房，目前此房市值1700多萬，純利830萬。拍賣公告：目前有人占用，法院不負責此房的交付，需要買受人自行處理。我們調研核實下來，發現兩人占用，被執行人之一：50歲（前兒媳）+80歲老人占用（前婆婆）。80歲老人占用的房子，需要投入的時間+精力+布局要長一些，有一些必要的程序還是要走走的，最終于2021年7月5日順利收房，收房成本僅6萬（打官司付的律師費）。
4、2019年，誰在法拍透明化市場“躺贏”？
90后在國外留學的父母，為其子女通過法拍不限購在上海置辦資產；
阿里和華為的IT從業者，大多是85后+90左右，進入上海法拍市場買房。
可以說2019年的法拍房完成了透明化的進程，買法拍只要有靠譜專業團隊加持，幾乎是穩賺不賠的買賣，尤其海歸、Z世代這些眼界比較開放的年輕購房群體，對法拍并無成見的他們反而比迷信一二手渠道的炒房老手們獲得了更大的選擇空間和利益空間。2019年，法拍房除了清場交房這一瑕疵外，已沒什么其它難點了，普通購買者可以謹慎入場淘金了！市場上理論的正規，2019年時已照進現實了，完全可以通過技術+經驗+知識，這種技術流的、正規的、合法的操作手法暢法拍市場了。2019年清場還是有點難，對于大部分普通購房者來說，阻止了他們入法拍房，也正是這個阻力，撿漏機會更大，也讓當年的我們收益較厚哈~~法拍9周年大事紀
我在上海法拍房的這9年
2014~2016：小白絕對想不到的法拍“套路”&那些年，那些政策都照不到的“陰暗角落”? 2012年7月10日，淘寶網首例，自主型網絡司法拍賣成交，是一輛33萬的寶馬；? 自2014年1月1日起全部要求浙江省的全部法院入駐淘寶網司法拍賣平臺，淘寶拍賣開始從試運行到地方推行；? 2016年3月到2019年2月，最高人民法院在落實“用兩到三年時間基本解決執行難問題”的過程中，通過推進聯合懲戒機制體系，讓失信被執行人“一處失信、處處受限”，有322萬名失信被執行人迫于信用懲戒壓力自動履行了義務。
2017年，全透明網拍上線，打開門來的法拍成為有利有風險的“冒險家樂園”? 2017.01.01起施行的《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》 簡稱《網拍規定》，最高人民法院明確要求全國法院不得再進行委托拍賣，全面推行網絡司法拍賣，正是這一舉措，瓦解了原司法拍賣中的最為讓人頭痛的地方黑勢力。
? 2017年下半年開始，上海的拍賣房可以像二手一樣正常辦理按揭貸款，之后只需付首付，貸款部分的錢由銀行放款至法院，但當時只有一家銀行加入。這一舉措，不僅減輕購房的資金壓力，還從源頭上打擊了很多非法的小貸公司。
? 2017年的“清場坑”：空有產證2年有余，房子呢？
? 2017年的“貸款坑”：時間的代價！1000萬買房，480萬命懸一線！
? “抽貸坑”：步子大了，扯到的不一定是蛋，可能是命！——貸款風險篇
2018年，普通購房者大量入場，挑戰高難度問題險些賠上360萬？? 2018年掃的是大惡，把上層的惡清掃了不少——全國掃黑除惡專項斗爭自2018年1月開始，至2020年底結束，為期3年。? 2018年的“稅費”坑：1200萬買房，稅費卻高達360萬的坑
2019年，法拍華麗轉身“投資天堂”，令人垂涎欲滴的低風險高收益！
? 2019年，我親身經歷過掃黑，之前坑過我的非法小貸被抓被關被判刑了——全國掃黑除惡專項斗爭自2018年1月開始，至2020年底結束，為期3年。? 為期3年的，解決執行難的專項改革正式結束，執行難不再是法拍房的難題了：2016年3月到2019年2月，最高人民法院在落實“用兩到三年時間基本解決執行難問題”的過程中，通過推進聯合懲戒機制體系，讓失信被執行人“一處失信、處處受限”，有322萬名失信被執行人迫于信用懲戒壓力自動履行了義務。? 2019年清場案例1：法院帶長租約的房？3個月凈賺200萬，買！
? 2019年清場案例2：老人小孩不肯搬，被執行人還是律師？1年就收房！首付不到100萬，2年純賺1000萬！
? 2019年清場案例3：80歲老人占用，法院不負責交房？沒人敢拍！好項目哈~~買它！6萬清場收房，純賺830萬
9年風水輪流轉，2020年法拍貴過二手房！你笑買家冤大頭，買家笑你太天真！
? 2020年，掃黑除惡最后一年，直接蕩清法拍市場中的地方惡勢力——全國掃黑除惡專項斗爭自2018年1月開始，至2020年底結束，為期3年。
? 上海法院也在高院的要求下，對法拍房的清場率進行了KPI考核，到了2020年效果顯著：曾統計上架前法院清場占比，在上海2019年是14.5%，2020年增長到了51.9%，2021年是58.3%。
? 2020年案例篇：如何在溢價市場，折扣買房？
2021年，塵埃落定！法拍常規化，真正適合所有購房者的法拍市場來了，買房不看法拍等于“自斷一臂”？
? 2021年案例篇：撿漏20%，644萬折扣買下市值750萬，外環 136平 學區三房? 2021年特別篇：一手折扣那么大，我為何不買一手？
2022年恢復正常生活后，法拍房會不會激增？撿漏機會將會更大？
自2020年起，因“不可抗力”法拍房數量就已經增加，身邊一些企業主的房子已在法拍市場了。
2021年，有1000個左右的上海家庭，通過法拍7折~8.5折買了房。
自2022年4月起，銀行朋友說，每天收到的電話，大多是申請暫緩還貸的，數量不少，之后會有多少流入法拍呢？會增加不少的，個人覺得會激增。
法拍撿漏的機會會更大？個人認為，從6月~11月，折扣很不錯，6折~8.5折撿漏的那種~~
總結：我的法拍9年
這就是我法拍9年的故事，未來的故事還在延續。
前3年我在黑暗中前行，那是一個荊棘從生的時期，我被坑得遍體鱗傷，但也正是這段經歷，讓我練就了一身過硬的本領及經驗；
中間的3年里，我專注、堅持不懈、持之以恒的學習、研究、實戰，不斷的提升及完善自身的知識及能力，在這3年里，我們戰績豐厚，收獲滿滿；
中間的這3年，我們見證了司法拍賣市場的改革與發展，我們也與之一起發展成長。
法拍9年，生活生產受限就占了三年，面對受限所產生的影響及變化，我們也算經驗豐富。
在這樣的大背景之下，給了我們很多困難與考驗，我們經受住了，且快速成長，這3年里，每年我們都在成倍的累積，每年都面臨很多考驗，有成功的也有失敗的，我們不斷的總結經驗，持續前行，也獲得了我們應得的收益。
2022年也許是最差的時代，也許是最好的時代，你我共勉，期待未來。
2022年6月19日 周日晚 22:19
肖然記于上海
袋鼠安家｜法拍服務
2022年11月每周五
活動安排法拍房專題
11月份，這4場法拍房專題活動安排如下：（每周五晚的線下活動）
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