正徐家匯 | 新貴都萬體景苑 | 光啟小學+徐匯中學 | 起拍價差258萬、有望底價撿漏
發布日期： 2026-01-20
? 徐匯區天鑰橋路500弄1號2602室
? 徐家匯｜新貴都萬體景苑
? 2003年，119.05平 2房2廳2衛
? 拍賣時間：淄博市張店區人民法院將于2026年1月8日10時至2026年1月9日10時止（二拍已經流拍，后期會變賣；變賣的價格就是二拍的價格）
? 法院起拍價：842.2萬，目前起拍單價7.07萬
? 法院評估價：1052.8萬
? 目前此法拍房起拍單價僅7.07萬（高區）
? 2025年4鏈家二手最新成交單價10.7萬（低區）
? 目前鏈家掛牌最低單價10.9萬（中區）
? 小區介紹：新貴都萬體景苑”位于天鑰橋路近斜土路，小區由3幢30層以上高樓組成，與上體館的直線距離只有100米左右。此小區99年建造（與東方曼哈頓同一時間），于2001和2002年分兩期交房，當時算是徐家匯的優質樓盤,大部分房型不錯，空間利用充分，3米的層高讓人沒有壓抑感，房間里的凸窗也是和人性化的設計。小區有2000多平方米的集中綠化，綠化區域集中，有橋有水有魚有山有庭。
? 周邊配套：美羅城 星游城 飛洲國際等
? 房型介紹：2房2廳2衛 高區景觀房
? 地鐵：4號線 上海體育場161米
? 學區介紹：光啟小學 徐匯中學
? 目前此法拍房起拍單價僅7.07萬（高區）
? 2025年4鏈家二手最新成交單價10.7萬（低區）
? 目前鏈家掛牌最低單價10.9萬（中區）
? 目前此法拍房起拍單價僅7.07萬（高區）
? 2025年4鏈家二手最新成交單價10.7萬（低區）
? 目前鏈家掛牌最低單價10.9萬（中區）
2024年11月最新法拍房貸款政策如下：
2024年12月1日起執行：
近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策。
為貫徹落實國家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局等四部門聯合印發《關于取消普通住房標準有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）。
一是明確取消普通住房和非普通住房標準；二是明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項。《通知》自2024年12月1日起施行。
? 能否安全過戶？——袋鼠初步評估：能
? 能否安全交房？——袋鼠初步評估：占用
這個樓盤雖然名稱是“萬體”、實際也確實很靠近萬體館，但要論板塊，確實屬于徐家匯板塊的南邊緣，而非萬體板塊。
地理位置的界定，往往承載著人們對區域價值的認知與期待，或者說“地段的基準價格”，毫無疑問，有著交大本部、遠東最大教堂、百年海派底蘊的徐家匯板塊不論是從傳統上支角的邏輯、還是如今中央活動區的定位，土地的價格都遠在改革開放后還是農田的萬體館之上許多。
之所以講這個，就是想說，這個樓盤的地皮價值，很“扎實”，你當它相對價值較低的萬體板塊吧，人家確實是徐家匯板塊、享受徐家匯的配套與底蘊，也就是說，實際應有的地價在萬體館平均之上；你當它徐家匯吧，又多少被樓盤名稱拖累而低估了。
所以，是用萬體板塊的地價，買了徐家匯的地皮，這種錯位帶來的價值洼地，恰恰構成了隱性紅利。
因為老百姓對板塊邊界的界定是相對模糊的，大多數情況下，是靠“周邊小地標”或者道路去模糊定位的，那么這個樓盤劃分的學區就很有參考性了，光啟小學，大家都當它正兒八經的徐家匯，徐匯中學、天鑰橋路就更是了。所以大多數人還是把這個掛著“萬體”名頭的樓盤視為徐家匯板塊的一部分，合情合理、更合實際。
至于房子本身，這個小區的品質也就是個中檔，算不上高檔，房齡也不算很新，但不論從地價的低估還是法拍渠道的價格機會來看，性價比相當高，不妨買來用好學區之后，再出手，有這兩個學區加持，也不怕幾年內會貶值，反而是借著徐家匯長期的托舉，能在學區之外再有額外的土地價值增益。
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