正徐家匯 | 凱德名盤、萊詩邸 | 起拍僅6.94萬/㎡、市價7折
發布日期： 2026-01-21
? 南丹東路223弄3號601室及地下車庫地下1層車位89
? 徐家匯｜萊詩邸｜內環內
? 2005年，162.38平+車位30.95平 3房2廳1廚2衛
? 拍賣時間：上海市浦東新區人民法院將于2026年3月2日10時至2026年3月5日10時止
? 法院起拍價：1217萬，扣除車位90萬，目前起拍單價6.94萬
? 法院評估價：1724萬
? 目前此法拍房起拍單價僅6.94萬（低區）
? 2025年12月24日同戶型二手成交單價11.54萬（高區）
? 目前鏈家二手掛牌最低單價12.1萬（低區）
? 小區介紹：小區是新加坡開發商凱德置業建造，徐家匯明星樓盤之一，居住舒適，環境優美，物業管理嚴格，每棟樓都有管家，小區內設有功能齊全的健身區、網球場、兒童樂園及微型高爾夫球練習場等運動娛樂設施，紅外線監控系統等智能化設施為小區提供了方便安全的生活環境。
? 周邊配套：距離徐家匯商場配套美羅城、港匯廣場、匯金百貨、匯聯商廈、新鴻基徐家匯、太平洋百貨不到900米，小區東門出去不到200米就是永新坊、天鑰橋路美食街，吃喝玩樂購物一應俱全。
? 房型介紹：3房2廳2衛 南北通透
? 地鐵：11號線 1號線 9號線-徐家匯站667米
? 學區介紹：光啟小學 徐匯中學
? 目前此法拍房起拍單價僅6.94萬（低區）
? 2025年12月24日同戶型二手成交單價11.54萬（高區）
? 目前鏈家二手掛牌最低單價12.1萬（低區）
? 目前此法拍房起拍單價僅6.94萬（低區）
? 2025年12月24日同戶型二手成交單價11.54萬（高區）
? 目前鏈家二手掛牌最低單價12.1萬（低區）
2025年8月最新法拍房限購+2025年9月最新貸款政策如下：
2024年12月1日起執行：
近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策。
為貫徹落實國家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局等四部門聯合印發《關于取消普通住房標準有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）。
一是明確取消普通住房和非普通住房標準；二是明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項。《通知》自2024年12月1日起施行。
? 能否安全過戶？——袋鼠初步評估：能
? 能否安全交房？——袋鼠初步評估：占用
萊詩邸是正宗的徐家匯板塊，而且是知名度極高的一代豪宅名盤，這“豪宅名氣”的來源有三。
一是地段，眾所周知的，徐家匯在上海灘是有精神地位的，是代表上海最西化、最先進文明的地理標簽之一，源于徐光啟他們家，全中國最早的天文臺就在徐家匯，現在還在，遠東最大的教堂也在徐家匯，現在仍是圣地，上海最早的西式圖書館、上海頂流理工科名校上海交大的本部等等，所以先天地段是有豪宅底氣的。
二是開發商，萊詩邸是上海商品房市場早期偏后點、中期開始的時候，那一時期本土房企都還在小打小鬧階段，像樣的、能做出好產品的本土房企極少，在滬頂流的房企都是新加坡和香港的（其實至今也是），萊詩邸這種新加坡凱德出品的、帶樓棟管家、小區里有泛會所的，上海土豪們都沒見過幾個，見過的也都是新加坡仁恒的兩個樓盤，所以開發商名氣和領先的社區理念，沒辜負這塊豪宅的地皮。
第三是住戶，凱德和仁恒在滬的早期住宅樓盤里，都有很高比例的外籍、港臺居民，不用說，都是外企高管和老板，住戶的圈子和檔次也是豪的最終、最實際的表現。至于房子本身，那個年代哪有大平層呀，連那名稱和概念都是后來才興起的。
至于戶型，160㎡臨近如今的大平層門檻，但不是大平層，尺度差了20平方，格局也不方正，大家會發現早期的新加坡和港資樓盤，都是圍合式布局，集中園林、每家每戶都能看到大尺度庭園，所以戶型設計更注重居住的私密性與社區的整體景觀協調，而非單一追求室內面積的鋪陳。
這套房子作為尺度上的入門級豪宅、地段和社會影響力層面的標準豪宅，是可以作為資產進行配置的，名聲在外，地皮從徐家匯城市副中心升級到了最高等級“中央活動區”，雖然房齡不新了，但后市的增值空間仍然不小。
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