上海二手房崩盤？你想多了，幸存者偏差而已
發布日期： 2023-05-16
近一個月，市場上消息很多，不說真真假假吧，但至少，方向和現象很亂，有必要一起來分析下。
今年整個購房局面：一手供應量又創新高，大幅度擠壓二手的成交量。
宏觀來看【上海新盤供應量】，據最靠譜的CRIC數據顯示：
2021年，905.6萬平方米，是2019~2021年間的最高值。
別急，去年、2022年1041.8萬平方米，又刷新了2021年的記錄。
也還別急，今年、2023年，上海市府早已“官宣”了：
新盤供應量，“或創新高”。官方說法是超9萬套，業內預計在10萬套多一點，有些對高周轉非常熟練的房企，能在拿地10個月內就開盤的，所以會比用拿地周期均值估計得稍微多個5、6個盤、小1萬套的樣子。
也就是，幾乎可以確定是2019年來供應量最高的，而且最近三年，一年比一年多。
“喜新厭舊”是與生俱來的人性，毫無疑問，一手大潮自然擠壓了二手房的市場份額。潛在購買力轉移，本來想買二手的，轉而去看一手了，一手推盤時期廣告漫天飛、被吸引很正常。不過，今年的二手房市場，可不簡單，妖得很——很明顯地有老業主“額外”拋盤。
上海二手房還遭遇了“凈身”+“抽貸”的突然拋盤，但明顯只是短期的沖擊，時間不長、力度不大。
一類“新增額外”是要獲得“名下無房”的一手基礎分，尤其是有些錨定了一二手價格倒掛差額比較大新盤的，這些業主在拋售的時候，為了盡快脫身、跟丟拖油瓶似的，確實有一些降價的行為，但是降價不多，也不會影響整個二手的價格體系。
第二類“新增額外”是“破財消災”的——3月中旬突然開始嚴查下圖這事了。
當初是想低利率、多籌集點錢買房的，熱門的新盤不是有倒掛價差么、看起來又嶄新靚麗，然后呢，新的大房子買好了、貸款也背上了。
上海買房的資金可不小啊，現在卻突然要籌集資金趕緊償還。
敢不償還、結清貸款嗎？萬一定性為騙貸之類的，那就真的“手里捧著窩窩頭~菜里沒有一滴油~”。
前兩年剛買的新盤房子，沒到5年禁售期，無法套現，所以只能拋售原來持有的房子，降價急售是必然的，保命啊！
而且前兩年剛買的新盤也不是100%房款都是貸來的呀，拋售一套二手老房子大體上也能覆蓋新房總價5~7成的貸款了。
面對抽貸破財消災性的二手拋盤，不只是上海，而是全國好幾個發達的大城市（不發達的城市根本不存在這類“投機性買房”的沖動呀）。
上海到底有多少比例、多少套數涉及，白首不知道，相信連銀行和監管機構自己心里也沒數，畢竟表面上的手續都是合規的，就看嚴查到什么程度了，深度和廣度都是可緊可松的橡皮筋。
“凈身”+“抽貸”的突然拋盤，會在3個月內讓二手房看似有降價，但實際價格體系并不受影響，3個月后會回歸。
不過呢，需要破財消災的也不會太多，畢竟絕大多數人都是老老實實、本本分分的、不會動這種歪腦筋，10戶人家里面未必有1戶，20戶里面也未必有一戶吧？在這座城市，大家生活體驗總是有的，親朋好友、同事鄰居，社會的大致情況還是有數的。
那我們就滿打滿算、哪怕20戶里面有1戶需要拋售二手房來破財消災的，按照比較可靠的掛牌收據，鏈家現在掛了14萬套，無論是看比例的5%、還是看絕對數的7千套，其實都不嚴重。
這幾年上海二手房正常月份的交易量在2萬套上下。天氣太熱了、太冷了、連著一個禮拜下雨了、一個月是30天還是31天都會有影響，波動幅度在上下3千套之間，屬于正常的范圍。
3月中旬開始嚴查、4月份開始為防抽貸、提前償還而拋售，極限的7千套最多三個月也就被市場消化了。
其實為獲得名下無房的“凈身”式拋盤，也是批量集中在眼下的三個月，絕大多數想凈身去打新的，現在就操作了，不至于非要等到自己看上的新盤出認籌公告吧？
只不過在這三個月期間，由于有壯士斷臂式的拋盤套現，加上自媒體向來嘩眾取寵+斷章取義的博眼球做法，市場面會飄著各種看著挺嚇人的標題和信息，什么上海二手房暴跌20%、降價200萬什么的，都有可能、甚至可以說在預期之中。
1、二手降價拋盤密集的時間也就在三個月內，超過三個月，那就由不得違規的人主動了，樓市風云變成《監獄風云》+名下所有房產都明年法拍房見。
2、我們在未來的三個月內確實會看到掛牌的降價和交易記錄的降價。但千萬不要被這些價格給誤導了，以為目前的二手房就是這般價格——不可能，這只是一個小區里極個別走鋼絲翻下來的業主，他們代表的只是整個小區的最低價，而且不是市場化交易中的最低價，而是花瓶當尿壺的救急式最低價，可遇不可求。
買到算是運氣好，買不到的話，三個月后請忘記這個價格。
3、三個月被消化之后，二手市場會恢復常態，包括掛牌量，成交量和價格體系——聊到這里大家應該明白了，其實二手房的價格體系并沒有被打破，只是會在三個月之內出現一個小比例的房源大幅降價，僅此而已。
新盤供應量雖然大了，但需求增加得更多，“打新”的難度只增不減，而且，還漲價了。
稍微宏觀點來看，今年一季度上市的新盤，平均認購率達到180%，高于去年全年的150%左右。而且8成以上的項目當天清盤、中高端改善項目的入圍積分整體都有小幅上漲。
眼前的，4月底剛批的第四批次新房，一共24個盤，備案均價66877元/㎡，較上一批次上漲了約6800元/㎡，這個幅度可不小。
簡單來說，雖然新盤整體漲價10%，但8成的樓盤是被搶的，而且搶的程度比去年更激烈。
換句話說，新盤的一二手價格倒掛，在明星板塊和熱門板塊仍然有，但已經明顯小很多了。
抓幾個典型來看，先說豪宅。
今年第四批次最貴的【云錦東方】云筑（二期），單價16.49萬/㎡，較上一批均價15.08萬/㎡，漲了近10%，當然，談錢太俗，談錢，壕們也不缺。
176-467㎡，不但高層，還有聯排別墅呢！
各位壕們，激動吧？
瞎激動啥呀，高層+聯排別墅，一共才105套，入圍比為2.0，真不夠分的，超高分是逃不了的、15年以下社保的，連去現場看一眼都是浪費時間。
再抓幾個典型，市區非明星板塊的中高檔樓盤——在上海，算是普通的房子。
按常理，哪怕在下支角里面，楊浦的地位也不算高吧？就算是內環內的楊浦，也比內環內的虹口低了一大截吧？
楊浦區、已經出了內環線的上海縵云（也叫縵云嘉苑），純高層，今年第二批次在3月29日首次開盤，11.98萬/㎡，3個小時都不到，賣光了。這次第四批，入圍比為2.0，價格還是11.98萬/㎡——已經達到了楊浦高層價格的“天花板”了。
這里要補充一下，楊浦內環線內、緊鄰鞍山控江商圈的仁恒海上源，賣到最貴的最后一批，也就11.98萬/㎡——也就是說，今年楊浦內環線外，賣出了去年內環內線內的價格，而且，去年的，還是仁恒……再而且，距今，也就半年。
大家自己摸著小心臟說，今年一手價格，漲了沒？漲得過分不？
就這樣，上海縵云所謂的參與第四批次集中供應，一共就推出26套房。
楊浦另一個新盤，瑞仕云曜璟庭，10.99萬/㎡，4月25日第一次開盤341套房，不算少吧？嗯，賣完了。
楊浦區江浦板塊保利建工海玥天匯，大區位很好，內環內嘛，但微地段楊浦人民看了直搖頭，就這，認購率是383%，就跟去年這個時候搶購大白菜似的。
閔行，不管上支角、下支角都不算它吧？只能算是市區而已。
古美，放在閔行區里也只能算是中等偏上、不算是閔行一二三吧？狀元是莘莊、榜眼是金虹橋，探花是七寶。
但就是古美，今年新盤“建發璟院”開了512套房，均價8.91萬/㎡，結果2520人認購，認購率492%，一套房，5個人搶——這還是銷售已經在認籌前勸退了很多積分完全沒可能的客戶后的結果。
倒也不是建發的房子造得特別好，今年出來的古美華府二期，認購率也超過了400%，別急，還有。
就連在閔行吳涇、氯堿化工總廠、被鐵路網封鎖的“象嶼招商公園1872”，兩次開盤都賣了個一套不剩，認籌率也超過了400%，吳涇吶，上海人都不敢去的地方……非要談環線，那也出了外環線了呀。
2023年的一手房，但凡看著、聽著還稍微像點樣的地段，漲就漲了吧，卻還是買不到。
回過頭來說，能不拼個10年以上社保就能買到的新盤，這樣的大潮都托不起來，要么地段實在不行、要么產品有硬傷。以后二手想賣出去就頭疼了。
二手最近三個月，是個撿便宜的機會，但三個月后，不要再想著大折扣，沒可能。法拍房也可以同時盯著，其實以現在法拍房的折扣率，就跟違規貸款、破財消災的拋盤一樣，甚至折扣率還更大點呢，畢竟，上家“出事的情況”還真是差不多的呀。
中國買房者“躺贏”已經十幾年，當市場面臨波動或者是經濟迎來大調整，一時間像無頭蒼蠅一樣，手里捂著現金也不敢出手——即便扛著現金每天都在貶值的焦慮！
今年開年以來，上海樓市神一會兒鬼一會兒，使大量原本想買房的真實需求人群畏首畏尾，部分業余投資者更是以為可以等待抄底……其實大可不必，經濟基本盤還在，抄什么底？
新房供應充足，且逐步走出哄搶倒掛怪象；二手市場有疫情后調整的心理因素，反而提供了更多選擇，特別是近3個月因為一些特殊原因二手&法拍市場出現了非常難得一見撿漏機會，如果你拿著現金的買房客，現在不應該在更多的機會里把房買了嗎？可以根據自己的情況在一手、二手以及法拍中多選項推進，看能不能在上海貸款政策調整前（有可能會在6月或7月出臺貸款新政策，還掉現在按揭貸款，購房可以首套貸款，貸65%），在這個撿漏機會還在的時候，選購一套優質的資產呢？
本周六 5月13日
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